La hora de las localidades: un nuevo eje de la construcción

En el dinámico escenario del mercado inmobiliario y de la construcción de La Plata, la reciente aprobación y entrada en vigencia del nuevo Código de Ordenamiento Urbano (COU) marcó un punto de inflexión. Eje central de la planificación municipal para los próximos años, impone un giro en el modelo de crecimiento de la ciudad, frenando la densificación en altura dentro del Casco Histórico y direccionando la inversión hacia algunas localidades de la periferia. Se trata de una transición estratégica que busca un equilibrio entre el desarrollo urbano y la preservación de un rasgo de identidad de la Ciudad .

El cambio más resonante que implementa el COU es el fin de los “edificios torre” de gran altura en la zona céntrica, una medida que es resistida por el sector de la construcción. Ahora, el nuevo plan redefine las alturas máximas, aplicando reducciones que impactan de forma directa en el potencial de constructibilidad de numerosos lotes estratégicos dentro del Casco Urbano de la ciudad de La Plata.

En contrapartida a las limitaciones en el centro, el nuevo ordenamiento urbano incentiva la construcción de altura media en localidades como Los Hornos, San Carlos y Tolosa. En estas zonas, donde antes la normativa permitía un máximo de tres niveles, ahora se habilitará la construcción de hasta seis niveles. Este esquema busca descentralizar el mercado y redistribuir la presión de la edificación, un tema que desde el municipio se justifica en la necesidad de preservar la identidad de “ciudad jardín” y evitar el colapso de servicios básicos, fundamentalmente agua y cloacas, en un centro que ha llegado a un punto de saturación de su infraestructura.

Con todo, una de las miradas posibles es que las grúas pasarán de concentrarse en el cuadrado fundacional a ocupar más los barrios, impulsando un crecimiento de la ciudad hacia afuera más que hacia arriba.

Este cambio de paradigma presenta, al mismo tiempo, nuevas oportunidades y desafíos.

Zonas que cotizan

Para analizar este complejo escenario, la sección Propiedades consultó a la martillera Gisela Agostinelli, de la inmobiliaria “Agostinelli Propiedades”. Respecto a las implicancias económicas y estructurales que introduce la normativa, Agostinelli destaca la revalorización relativa de los lotes en la periferia: “San Carlos y Tolosa hoy son zonas calientes para la construcción ya que se eleva el número de pisos que se pueden construir. Por eso, los desarrolladores miran con mejores ojos los lotes en barrios ya que ahí hoy se puede duplicar la superficie construible. Desde mi rol de martillera me atrevo a decir que para el dueño de una casa antigua en el centro, ideal para la construcción de un edificio, hoy ese lote vale menos en término de metros construibles y en contraposición para los propietarios que tienen una casa a demoler en Los Hornos por ejemplo, hoy ese lote es más buscado para la construcción de edificios de mediana escala ya que se pueden construir más pisos que antes”.

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Esa situación da la siguiente cuenta: un lote que admite una casa o local puede ir de 45 mil a 60 mil dólares en el centro de Los Hornos, pero si la zona (137, 60, 66) y las dimensiones dan para seis pisos la cotización puede llegar a 120 mil dólares.

En Tolosa, se hace foco en 7, de 520 a 32, donde se puede ir con seis niveles. Lo mismo en 526.

La especialista también detalla cómo la restricción de altura puede afectar la viabilidad de ciertos proyectos que ya estaban en carpeta o en etapa de negociación. “El hecho de bajar los topes de altura de 14 pisos a un máximo de 10 en avenidas principales del casco urbano, hace que se recorte la oferta futura de metros cuadrados y puede bajar la rentabilidad de los desarrolladores”, explica Agostinelli.

Esta reducción en la oferta de metros cuadrados, a su vez, podría tener un correlato en el mercado locativo en el mediano plazo, dado que habrá menos unidades funcionales disponibles por cada edificio que se concrete bajo la nueva normativa.

Un tema central para el análisis es si la periferia platense está preparada para soportar este crecimiento de la construcción en altura media. La descentralización de la inversión requiere, inevitablemente, un plan de obras públicas que garantice infraestructura, cloacas, servicios básicos, asfalto y tuberías adecuados para absorber la nueva demanda.

Desde el municipio aseguran que el código da definiciones importantes sobre alturas y uso del suelo, precisamente para planificar esta transición sin generar desequilibrios.

En cuanto a los valores de las propiedades y los lotes, la percepción actual es de una “tendencia a la baja” en los inmuebles céntricos aptos para demolición, aunque no se ha registrado aún un cambio radical en los precios de oferta.

La lógica del mercado indica que si un lote permite construir menor cantidad de unidades funcionales que antes, su valor de venta debería ajustarse para que el proyecto siga siendo rentable para el desarrollador.

De hecho, ya se reportan casos concretos de operaciones de venta en pleno Centro que se han caído tras la aprobación del nuevo código, al no rendir el proyecto de la misma manera con la reducción de pisos.