Mercado 2026: crédito, dólar y el desafío del nuevo código

El mercado inmobiliario de La Plata se asoma al 2026 mirando a dos puntas. Por un lado, las reglas de la economía nacional, con la reaparición del crédito hipotecario y la estabilidad del dólar como motores de reactivación. Por otro, las reglas locales: el impacto del nuevo Código de Ordenamiento Urbano (COU) que redefine qué, dónde y cuánto se puede construir, y con eso, lo que se puede cobrar y ganar.

Tras superar la parálisis que impuso el año político y económico, el sector respira hoy un aire de “positivismo”. Así lo define la martillera Gisela Agostinelli, de “Agostinelli Propiedades”, quien observa un cambio de tendencia claro hacia el cierre de 2025 y el inicio del nuevo año. Para la especialista, la clave de esta primavera inmobiliaria reside en la reaparición de las herramientas de financiación. “Es muy importante la aparición del crédito hipotecario. Gran parte de la reactivación es gracias a eso, ya que es el motor clave para la compra de una vivienda para muchas personas”, explica Agostinelli. Según su análisis, la demanda se mantiene activa tanto en el segmento de ventas como en el de alquileres, donde la desregulación impulsó la oferta, ayudando a estabilizar valores.

En una economía que históricamente mira al billete verde, la estabilidad cambiaria juega a favor de la inversión. “El actual contexto abre una ventana de oportunidad tanto para quienes buscan invertir como para quienes proyectan comprar”, asegura la martillera, y añade un axioma: “El dólar está en baja y los ladrillos se mantienen como un resguardo de valor seguro. Cuando el dólar está estable, el ladrillo siempre gana, es parte de nuestra cultura económica”. Además, destaca que la rentabilidad de los alquileres ha recuperado terreno, situándose actualmente en retornos anuales de entre el 6% y el 7%.

EL ROMPECABEZAS DEL CÓDIGO

Al cruzar el límite de la Ciudad, el análisis introduce otro parámetro. El nuevo COU ha introducido cambios drásticos en las alturas permitidas: un máximo de 10 pisos en avenidas principales (7, 13, 44, 60 y Circunvalación), 6 pisos en el resto de las avenidas y 4 niveles en calles de una sola mano.

“Este cambio seguramente traerá aparejado una baja de valores de las propiedades o lotes para la construcción, ya que no se puede construir tantos pisos como antes”. No obstante, confía en que el mercado lo asimilará: “Todo cambio cuesta al principio y después se naturaliza”.

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Desde el sector técnico, la visión es más cauta. Germán Zuloaga, presidente del Colegio de Arquitectos de La Plata, advierte que todavía no hay certezas sobre el impacto final en los precios, pero sí sobre la pérdida de rendimiento de los inmuebles, especialmente en el Casco Urbano.

El problema, según Zuloaga, no es sólo la altura. “Se volvió a implementar un indicador llamado CUF que establece un límite a la cantidad de unidades en función de la superficie de los lotes, pero no pondera la cantidad de habitantes, por lo que hay una cuestión de la tipología que se pretende generar y la realidad es que ahí tenemos contradicciones”, advierte el arquitecto. Explica que, en algunos casos, la normativa permite cierta altura, pero el diseño resultante arroja pocas unidades funcionales. “Como caso, tal vez podés hacer ocho departamentos en un edificio de planta baja y 5 niveles y eso genera conflictos con el mantenimiento de los ascensores. Dotar de un ascensor para tan pocos departamentos va en contra de las expensas; van a aumentar. Esas cosas las pensamos, pero todavía no tenemos un dato certero”, señala.

LA VENTANA PARA EL VIEJO CÓDIGO

Uno de los puntos de tensión en los últimos meses fue la situación de los proyectos iniciados bajo la normativa anterior. Zuloaga destaca como un logro la inclusión de una “ventana de tiempo” para proteger a quienes ya habían realizado inversiones y a los profesionales que, en el marco de la ordenanza vigente, habían asesorado a sus clientes. “Ese marco normativo podía hacer fundir un desarrollador o que alguien pueda ser acusado de estafa por haber armado un desarrollo y que el rendimiento haya cambiado tanto”, afirma, citando ejemplos en City Bell donde emprendimientos pasaron de seis unidades funcionales a solo tres bajo la nueva regla.

A esto se suma la burocracia local. “La Plata no es una ciudad que con este tipo de código sea atractiva para otros tipos de desarrollos, sobre todo por los tiempos que demanda cualquier tramitación; ahí está parte de nuestro problema”, sentencia el presidente del Colegio.

El desarrollador y comercializador Valentín López Gastesi, titular de “López Gastesi Propiedades”, cuenta que la prioridad actual es terminar de aprobar expedientes iniciados bajo la antigua ordenanza (10.703). “Entendemos que, en algún momento, esos expedientes se van a traducir en nuevas ofertas”, explica, aunque aclara que el margen de ganancia es “finito”.
Respecto al futuro de nuevos edificios, el empresario prevé un freno en la compra de tierras. “El dueño del lote, para asimilar la pérdida por el menor rendimiento, no va a querer bajar los precios. Hasta que eso se acomode, el costeo prorrateado por unidad no se va a reflejar en el precio de cierre”, opina, estimando que este proceso de reajuste será lento, de “uno o dos años”.

LOS LOTEOS DE LA PERIFERIA

El impacto del Código no se limita a las alturas del Centro, sino que golpea con fuerza a los loteos en la periferia. Redujo la superficie loteable al reclasificar zonas urbanas como rurales. “Hay menos superficie disponible”, avisa López Gastesi.
Además, queda pendiente el plan de regularización de los barrios informales consolidados. “Que yo tenga información, no se firmó ningún convenio a la fecha”, señala sobre los miles de lotes que esperan una solución jurídica.
De cara al 2026, el mosaico inmobiliario platense muestra un claroscuro. “Es probable que sea un buen año por el crédito, pero a nivel local lo veo complicado por cómo se interprete y se ponga en funcionamiento el código”, concluye el desarrollador.