Cómo afectará a los valores de las propiedades el nuevo COUT de La Plata

El nuevo Código de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT) de La Plata fue aprobado por el Concejo Deliberante el 2 de diciembre de 2025, reemplazando la normativa anterior y definiendo la planificación urbana para las próximas décadas, con debates importantes sobre alturas de construcción y uso del suelo.

Se trata no sólo de una reforma técnica ni tampoco un tema reservado a urbanistas y funcionarios, es una norma que, silenciosamente, cambiará la ecuación económica de la ciudad: cuánto vale un terreno, cuánto costará construir y, en definitiva, a qué precio se comprará y se alquilará un departamento en los próximos años.

Detrás de los debates sobre alturas máximas, indicadores urbanísticos y usos del suelo, hay una consecuencia directa que impacta de lleno en el bolsillo de propietarios, inquilinos, desarrolladores e inversores: la reducción de los metros cuadrados que se podrán construir en gran parte del casco urbano.

Los cambios más importantes son en la cantidad de niveles que se podrán construir en el casco de la ciudad, que en todos los casos hubo reducciones, por ejemplo antes en un terreno sobre las avenidas más importantes como 7, 13, 44, 60, 51, 53 si te daban los indicadores podías construir hasta 13 niveles, ahora se pueden 10, una reducción del 30% y hay casos en otras calles y zonas donde la baja es superior todavía. El nuevo COUT va a impactar en la cantidad de metros disponibles, llevando a que los desarrollos tengan menos cantidad de metros disponibles a la venta.

Qué sucede cuando la oferta se reduce y la demanda es constante, el producto sube de precio, por lo tanto se podría deducir que la reducción de oferta que provocará el nuevo COUT, más el aumento de demanda que está experimentando el mercado real estate a nivel nacional y platense, llevará el m2 de la ciudad a un precio más elevado.

Mirando el mercado desde la óptica clásica de la oferta y la demanda, el escenario es claro.

Oferta: el nuevo COUT recorta la cantidad de metros edificables y limita el potencial de muchos terrenos del casco. La ciudad tenderá a producir menos unidades nuevas por cada lote.

Demanda: a nivel nacional y local, el mercado inmobiliario viene mostrando un repunte. La búsqueda de refugio en el ladrillo, la expectativa de regreso del crédito hipotecario y el agotamiento de la sobreoferta de años anteriores están empujando nuevamente el interés por comprar.

Otro punto relevante es lo que ocurrirá con las propiedades ya construidas.

Si el nuevo COUT limita la futura producción de metros en el casco, los edificios existentes ganan, en términos relativos, un nuevo valor: son parte de una “oferta consolidada” que va a ser más difícil de replicar con las mismas alturas y densidad.

Eso puede traducirse en:

● Mayor revalorización de departamentos bien ubicados, especialmente en avenidas y diagonales.

● Un diferencial creciente entre propiedades en zonas con fuerte restricción de altura y aquellas en sectores donde todavía se permite mayor constructividad.

● Un mercado más selectivo, donde la ubicación y la calidad del entorno urbano pesen todavía más en la ecuación.

Efecto sobre los alquileres y el acceso a la vivienda

Cuando el valor del m2 sube, no solo se encarece la compra: también termina impactando en los alquileres.

Si el costo de producir nuevas unidades es mayor y la oferta crece más lentamente, el stock de viviendas disponibles para alquilar se vuelve más escaso en relación a la demanda. Ese desequilibrio suele generar: aumentos de precio más rápidos en los barrios con mayor presión locativa; desplazamiento de inquilinos a zonas más económicas, muchas veces alejadas del casco; mayor tensión en el acceso a la vivienda para sectores medios y jóvenes que buscan su primera unidad, sea para compra o alquiler.

El nuevo COUT de La Plata no solo organiza alturas, retiros y usos de suelo: redefine el valor de la ciudad.

Al reducir la capacidad constructiva en buena parte del casco urbano, comprime la oferta futura de metros cuadrados en un momento en que la demanda inmobiliaria se está reactivando. Esa combinación apunta en una dirección bastante nítida: un m 2 más caro, tanto para comprar como para alquilar.

Por estos motivos se puede ver que es un buen momento para adquirir m2 en la Ciudad de La Plata.