Hipotecarios: lo que hay que ganar

Entre enero y septiembre de 2025, se otorgaron 31.500 créditos, la cifra más alta registrada desde 2017. Si bien la noticia genera optimismo, el acceso se da bajo condiciones de ingreso sumamente exigentes, que limitan la posibilidad de endeudamiento a una porción reducida de la población.

El director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, Fernando Álvarez de Celis, admitió sobre el regreso del crédito que “creíamos que no iba a volver por muchos años”. Sin embargo, quienes lo buscan deben pasar por un “colador” financiero estricto, diseñado para mitigar los riesgos asociados al sistema UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).

El requisito central se concentra en la capacidad de pago. La mayoría de los bancos exige que el titular del préstamo acredite un ingreso mensual neto igual o superior a cuatro Salarios Mínimos, Vitales y Móviles (SMVM).

En términos absolutos, el mercado maneja un piso de ingresos que, al cierre de esta edición, se ubica cerca de $1.100.000 netos para el solicitante o el grupo familiar. No obstante, el factor más determinante es la relación cuota-ingreso: la cuota mensual del crédito, que se ajusta por UVA, no debe superar el 25% del ingreso neto total.

Para quienes no alcanzan el piso individualmente, la mayoría de los bancos permite la suma de ingresos con el cónyuge o conviviente, e incluso con uno de los padres si el destino es vivienda única y permanente.

Más allá del dinero, la elegibilidad exige cumplir otros parámetros de estabilidad como antigüedad laboral mínima de 1 año para empleados en relación de dependencia. El requisito sube a 2 años para monotributistas o responsables inscriptos.
El solicitante debe tener al menos 18 años y la edad máxima al finalizar la deuda es generalmente de 75 años.

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Los préstamos se otorgan en pesos ajustados por UVA con un plazo máximo que suele ser de 20 años. Los montos máximos a financiar varían entre entidades, pero para la compra de vivienda principal pueden alcanzar el equivalente a 250.000 UVAs o hasta $360 millones en algunas líneas. A pesar del repunte, el acceso sigue siendo limitado. La barrera fundamental es la desproporción entre los ingresos necesarios para calificar (que son altos) y el valor de las propiedades (que sigue exigiendo un importante ahorro inicial).

Según analistas, se necesitan ingresos superiores a los $1.500.000 para aspirar a la cuota de una vivienda media.